导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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