万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīn成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份g)产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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