OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(gu好好记住我在你体内的感觉āng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(好好记住我在你体内的感觉chǎn)品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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