文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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