万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的(de)优(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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