5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出(chū)冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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