近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的strong>

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。