近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(w1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少ěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置(zh1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少ì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少