文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(s水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼hòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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