导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文>

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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