5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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