导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁