5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份数学中e等于多少，高中数学中e等于多少、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(数学中e等于多少，高中数学中e等于多少kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(z数学中e等于多少，高中数学中e等于多少hǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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