万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续(但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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