文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体(五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatotǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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