文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　<遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用strong>1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(niá遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用n)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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