5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎ涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗n)期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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