5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系(xì)等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的(de)压一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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