近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　1ma等于多少a，1ua等于多少a　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额1ma等于多少a，1ua等于多少a(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上1ma等于多少a，1ua等于多少a(shàng)述负(fù)责人也称。

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