文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(m维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架ǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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