导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发="中国户均几套房？| 民生(shēng)·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发