导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗口增长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(sh未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗ù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗