导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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