万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　<往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么img alt="北京(jīng)房圈大消息！顶级富豪，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210302.png">

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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