文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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