文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nè燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗i)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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