5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此40kg是多少斤同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(40kg是多少斤wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的40kg是多少斤销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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