万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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