近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文(wén佛教肉莲是什么)件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)佛教肉莲是什么特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)佛教肉莲是什么进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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