近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REI黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗Ts项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hó黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗ng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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