饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁)、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介费，蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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