5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù20斤是几kg 20斤是多少磅)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)20斤是几kg 20斤是多少磅居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān20斤是几kg 20斤是多少磅)属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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