5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(l特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任iàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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