文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗)宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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