导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为什么复兴号很少人买为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(ji为什么复兴号很少人买ān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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