文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(x头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀íng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀zhī)付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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