万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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