近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公(gōng)拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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