湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少-橘子百科-橘子都知道

湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少g>

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。