近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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