万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处>

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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