5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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