导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住4斤是多少克，0.4斤是多少克宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　4斤是多少克，0.4斤是多少克　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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