万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(b士官生是什么意思，大学士官生是什么ěn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年(n士官生是什么意思，大学士官生是什么ián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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