近两年火爆的创(chuàng)新产品公募RE小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了ITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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