饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来说(shuō好好记住我在你体内的感觉)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监好好记住我在你体内的感觉管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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