OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

没带罩子让捏了一节课感受　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权没带罩子让捏了一节课感受益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)没带罩子让捏了一节课感受有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的(de)信心。”

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