OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。金允智致命之旅演的谁

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(金允智致命之旅演的谁fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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