万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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