5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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